Durée du bail

L 145-4 du Nouveau Code de Commerce
(article 3-1 du décret du 30 septembre 1953)

A / Principe

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.

Sont nulles en vertu de l'article L 145-15 du Nouveau Code de Commerce les clauses qui dérogeraient à une durée minimale de 9 ans.

A l'expiration des 9 années, si aucun congé n'est délivré et si le preneur reste dans les lieux, le bail se prolonge par tacite reconduction conformément à l'article L 145-9 alinéa 2 du Nouveau Code de Commerce. Cette tacite reconduction est à durée indéterminée, le bailleur peut donc donner congé en respectant les formes et délais de l'article L 145-9 du Nouveau Code de Commerce (six mois et usages locaux). De même, le preneur peut notifier une demande de renouvellement.

1. Droit de résiliation du preneur
   
   Le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale à condition de donner congé
   
   - dans les formes et délais de l'article L 145-9 du Nouveau Code de Commerce c'est à dire :
   
   
   • Au moins 6 mois à l'avance et en respectant les termes d'usages locaux. Il s'agit d'un délai minimum que les parties peuvent convenir d'allonger [CCass, 3ème Civ, 9 mars 2004].
     
     
   • Par acte extrajudiciaire. Le congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception est nul même si cette forme est prévue par le bail.
     
     Le bailleur qui reçoit un congé par LRAR de son locataire qui dispose encore de temps nécessaire pour le réitérer par acte d'huissier engage sa responsabilité à l'égard du preneur [CCass, 3ème Civ, 5 novembre 2003]. La seule remise des clés ne suffit pas à faire la preuve de la résiliation amiable [CCass, 3ème Civ, 5 novembre 2003].
   
   
   - Le preneur prenant sa retraite peut donner congé sans attendre la fin d'une période triennale mais il doit respecter les formes et délais de l'article L 145-9 du Nouveau Code de Commerce.
   
   
2. Droit de reprise du bailleur
   
   Le bailleur a la faculté de reprendre le local, à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais de l'article L 145-9 du Nouveau Code de Commerce s'il invoque un cas de reprise :
   
   - l'article L 145-18 du Nouveau Code de Commerce : pour construire, reconstruire, exécuter des travaux prescrits en secteur sauvegardé
   
   - l'article L 145-21 du Nouveau Code de Commerce : reprise temporaire pour surélévation
   
   - l'article L 145-24 du Nouveau Code de Commerce : reprise de terrain pour construire un local d'habitation. Il s'agit selon la Cour de Cassation d'un droit de résiliation conditionnel.

B / DEROGATION AU STATUT

Il existe une dérogation au principe posé par l'article L 145-15 concernant les Baux dérogatoires, dont le régime est organisé par l'article L 145-5 du Nouveau Code de Commerce (article 3-2 du décret du 30 septembre 1953)

Ainsi :

• Il est possible de déroger aux dispositions du statut pour les baux conclus "pour une durée au plus égale à deux ans".
  
  
• Le bail doit prévoir expressément la renonciation au bénéfice du statut.
  
  
• A l'expiration de la durée du bail si aucun congé n'a été notifié et si le locataire est maintenu dans les lieux avec l'accord tacite du bailleur, le preneur bénéficie automatiquement d'un bail de 9 ans.
  
  
• La preuve de l'opposition du bailleur au maintien du preneur dans les lieux est à la charge du bailleur.
  
  
• la Cour de Cassation a admis que le preneur pouvait, postérieurement à l'expiration du bail, renoncer à un droit acquis à un bail de 9 ans et conclure valablement un nouveau bail de courte durée.

Locations saisonnières

Elles sont exclues du statut à raison du caractère discontinu de l'exploitation. Il faut donc que le bailleur reprenne possession des locaux pendant les périodes intermédiaires aux saisons.


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