Révision triennale du loyer

Article L 145-37 du Nouveau Code de Commerce ( Article 26 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953) et Article 26 alinéa 3 et 4 du décret du 30 septembre 1953

La révision légale est possible s'il s'agit de locaux soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du Code de Commerce (baux commerciaux).

A / Conditions de forme

- La demande en révision peut être formée 3 ans après la date d'effet du bail et tous les 3 ans à compter de la date à laquelle le loyer révisé est devenu applicable (attention aux demandes prématurées, elles sont irrecevables).

- Elle n'est pas automatique. La demande peut être faite par l'une ou l'autre partie. Elle doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

- La demande doit préciser à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

- L'instance en révision du loyer doit être introduite dans les deux ans de la date de la demande (article L 145-60 du Nouveau Code de Commerce). Le mémoire préalable doit être notifié dans ce délai.

B / Le loyer révisé

Principe : De l'article L 145-38 du Nouveau Code de Commerce.

Le loyer révisé ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, qu'il s'agisse d'une variation en baisse ou en hausse : loyer plafond.

Exception :

Le plafond du loyer révisé peut être écarté au profit de la valeur locative si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Il faut donc démontrer :

• l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,
  
  
• l'existence d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
  
  
• un lien de causalité entre les deux.

La détermination se fera à dire d'expert désigné par le Juge des Loyers Commerciaux saisi par l'une ou l'autre partie dans le délai de deux ans de la demande de révision.

C / Variation à la baisse

La jurisprudence a longtemps été hostile à la révision à la baisse du loyer si les indices étaient en hausse.

Mais à partir des "arrêts privilèges" 24 janvier 1996, la Cour de Cassation a fait prévaloir la valeur locative réelle même à la baisse, alors qu'il y avait augmentation des indices et même s'il n'y avait pas modification de plus de 10 % des facteurs locaux de commercialité.

Jurisprudence confirmée par l'arrêt le Meaux 19 avril 2000 et par 8 arrêts du 30 mai 2001.

La loi MURCEF du 11 décembre 2001 est venue reformer cette jurisprudence en complétant l'article L 145-38 par un troisième alinéa. Le législateur a voulu mettre fin définitivement à la possibilité de révision à la baisse.

La Cour de Cassation par un arrêt du 27 février 2002 a estimé que cette loi était interprétative et qu'elle devait par conséquence s'appliquer aux instances en cours.

Deux arrêts de l'Assemblée Plénière en date du 23 janvier 2004 viennent rappeler que le législateur ne peut intervenir dans le règlement des litiges que si un impérieux motif d'intérêt général l'exige. La loi MURCEF n'est donc pas applicable aux instances en cours.


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