Le renouvellement du bail

Article L 145-8 du Code de commerce (Art. 4 du décret du 30 septembre 1953)

A / À l'expiration du bail le locataire a vocation à voir son bail renouvelé sous certaines conditions.

1. Conditions tenant à la personne du bénéficiaire
   
   - le titulaire du bail, personne physique ou morale
   - les héritiers en cas de décès du locataire
   - le cessionnaire lorsque la cession est intervenue avant expiration du bail et qu'elle est régulière.
   
   La Cour de Cassation a admis par un arrêt du 19 juillet 1979 la possibilité de cession postérieure à l'expiration du bail dès lors que le locataire tirait un droit de renouvellement à la suite de l'acceptation du congé offrant le renouvellement.
   
   
2. Conditions tenant au fonds de commerce
   
   Le droit au renouvellement bénéficie au "propriétaire du fonds" qui est exploité dans les lieux.
   
   - il s'agit du propriétaire du fonds, mais son application peut être étendue au cessionnaire.
   
   Peu importe que le fonds soit exploité par un tiers dès lors que le locataire conserve la propriété du fonds.
   
   - il faut une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail.
   
   - le défaut d'exploitation justifie le refus du renouvellement ou la résiliation. Les Juges du fonds apprécient la réalité du défaut d'exploitation.
   
   L'Article L 145.3 du Nouveau Code de Commerce prévoit un motif légal de non exploitation.
   
   - le défaut d'exploitation justifié par un motif légitime n'entraîne pas la perte du droit au renouvellement.
   
   Ex : travaux de modernisation
   
   Ne constitue pas un motif légitime une mesure de fermeture administrative, un divorce…
   
   
3. Conditions tenant à la nationalité
   
   Article L 145-3 du Nouveau Code de Commerce (Art 38 du décret du 30.09.53)
   
   Les dispositions de l'article 38 al 1 du décret relatives au renouvellement du bail des étrangers ont été actualisées et simplifiées.
   
   - le principe
   
   Les locataires commerciaux étrangers sont privés du droit au renouvellement. Les bailleurs commerciaux étrangers sont privés du droit de reprise (Article L 145-22 du Nouveau Code de Commerce). Ces règles subissent de très nombreuses exceptions.
   
   - les exceptions au profit :
   
   
   • des ressortissants d'Etats membres de la Communauté Européenne ou parties à l'accord sur l'Espace Economique Européen, c'est-à-dire les 15 Etats membres + les pays visés par le traité d'Amsterdam et de Nice (entre 20 et 27 membres en 2005).
     
     
   • Les Algériens en vertu des accords d'Evian sont assimilés aux nationaux
     
     
   • Les Chinois, accord du 30 mai 1984, protection réciproque des investissements
     
     
   • De nombreux accords internationaux au profit des Américains, Argentins, Canadiens, etc.

B / L'exercice du droit au renouvellement

1. Congé avec offre de renouvellement
   
   Article L 145-9 du Nouveau Code de Commerce (Art 5 décret 30/09/1953)
   
   - le congé doit être donné au moins 6 mois à l'avance et selon les usages locaux il doit être obligatoirement délivré par acte extrajudiciaire.
   
   - le congé doit préciser le motif pour lequel il est donné. Dans le cas présent, il exprime la volonté du bailleur d'offrir le renouvellement.
   
   - Le congé doit comporter la mention obligatoire selon laquelle le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à partir de la date à laquelle le congé a été donné.
   
   Cette mention ne se justifie pas en cas d'offre de renouvellement mais la reproduction de la mention est obligatoire à peine de nullité du congé.
   
   - le bailleur qui souhaite obtenir une augmentation du loyer doit faire connaître dans le congé le loyer qu'il propose. A défaut le nouveau prix ne sera dû qu'à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement.
   
   
2. La demande de renouvellement par le preneur
   
   Article L 145-10 du Nouveau Code de Commerce (article 6 décret du 30 septembre 1953)
   
   - délai de la demande :
   
   
   • dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail
     
     
   • à tout moment au cours de la reconduction du bail
   
   La demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai.
   
   - Forme :
   
   
   • acte extrajudiciaire
     
     
   • mention obligatoire à peine de nullité alinéa 4 art L 145-10
   
   "dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, dans les même formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs du refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".
   
   - réponse du bailleur :
   
   
   • le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois implique l'acceptation du principe du renouvellement, mais le bailleur peut encore faire fixer les conditions du bail et notamment le montant du loyer.
     
     
   • refus du bailleur : L'article L145-10 exige que le bailleur opère ce refus par acte d'huissier. Le preneur a alors un délai de deux ans à compter de la date à laquelle a été signifié le refus pour contester le refus ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.
     
     
   • acceptation du bailleur : la réponse à la demande de renouvellement prévue à Article L 145-10 du Nouveau Code de Commerce doit faire connaître le loyer proposé par le bailleur. A défaut, le nouveau loyer n'est dû qu'à compter de la demande postérieure.

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