Les conditions du bail renouvelé

A / LES CONDITIONS DU BAIL RENOUVELE

1. Durée Article L 145-12 du Nouveau Code de Commerce
   
   Principe : 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
   
   Point de départ du nouveau bail à l'expiration du précédent.
   
   
2. Objet du bail
   
   En principe les mêmes locaux. Le renouvellement sur une partie seulement des locaux n'est pas possible, sauf reprise partielle. Article L 145-22 et L145-24 du Nouveau Code de Commerce
   
   
3. Conditions du bail
   
   Principe : le renouvellement doit s'effectuer aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, exception faite du loyer loyer qui peut être modifié.

B / LE LOYER DU BAIL RENOUVELE

1. La règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé
   
   Article L 145-34 du Nouveau Code de Commerce ( article 23-6 du décret du 30/09/53 ) La règle : Le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction (dernier indice publié à la date du renouvellement comparé au dernier indice connu à la date de prise d'effet du bail). Il s'agit de la limite haute.
   
   En revanche, le loyer doit correspondre à la valeur locative si cette valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré. Ce principe est rappelé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 novembre 2001.
   
   Les exceptions :
   
   
   • baux supérieurs à 9 ans : il s'agit de la durée du nouveau bail et non de celle du bail expiré.
     
     
   • baux de plus de 12 ans : lorsque le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 12 ans ou pour une durée de 9 ans et tacitement reconduit au delà de 12 ans, la règle du plafonnement ne s'applique pas.
     
     
   • les terrains - les locaux monovalents - les bureaux.
     
     
   • Par un arrêt du 10 mars 2004, la Cour de Cassation a précisé que " rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord, de déterminer à l'avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail commercial renouvelé ".Un contrat de bail commercial peut donc exclure la mise en jeu des dispositions du code de commerce et prévoir des conditions de fixation du prix de bail renouvelé particulières.
   
   
   Le déplafonnement
   
   S'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° à 4 de l'article L 145-33 du Nouveau Code de Commerce, la règle du plafonnement peut être écartée.
   
   
   • il faut une modification notable depuis la fixation du loyer antérieur sur un ou plusieurs éléments mentionnés.
     
     
   • les caractéristiques du local considéré
     
     Ex : extension - réduction de surface
     Installation et amélioration des lieux
     
     
   • destination des lieux
     
     Ex : Autorisation d'étendre ou de changer la nature du commerce
     
     
   • obligations respectives des parties (clauses du bail)
     
     
   • les facteurs locaux de commercialité
     
     Il faut que la modification ait une incidence directe sur le commerce considéré.
     Ex : augmentation de la population - création d'un parking.
   
   
   
2. La valeur locative
   
   Les éléments de la valeur locative
   
   Les éléments de la valeur locative. article L 143-33 du Nouveau Code de Commerce (Art 23 décret du 30/09/53)
   
   Si la règle du plafonnement ne s'applique pas, le montant du loyer à renouveler doit correspondre à la valeur locative, cette valeur étant déterminée d'après les caractéristiques suivantes :
   
   
   • caractéristiques du local considéré
     
     
   • destination des lieux
     
     
   • obligations respectives des parties
     
     
   • facteurs locaux de commercialité
     
     
   • prix couramment pratiqués dans le voisinage
   
   
   La détermination de la valeur locative.
   
   
   • Plusieurs méthodes existent (méthode de la surface pondérée - méthode par comparaison - moyenne de ces méthodes)
     
     
   • Si les parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent saisir le Juge des loyers commerciaux (Tribunal de Grande Instance) de la contestation. Art 29 du décret du 30 septembre 1953.
     
     
   • Au préalable, elles devront saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui donne un avis sur le déplafonnement et dans l'affirmative sur la valeur locative.
     
     
   • A défaut d'accord devant la Commission, le juge des loyers commerciaux sera saisi et statuera sur mémoires. (Article 29-1 et 30 du décret du 30/09/53)
     
     
   • Le Juge peut procéder à un transport sur les lieux, faire procéder à des constatations ou ordonner une expertise. (Art 30-1 du décret du 30/09/1953).
     
     Il peut également fixer un loyer provisionnel pendant la procédure.
   
   
   Remarque : L'action en fixation du loyer renouvelé se prescrit par 2 ans à compter de la date d'effet du bail renouvelé (jour pour lequel le congé avec effet de renouvellement a été délivré).

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