Le refus de renouvellement

Article L 145-14 du Nouveau Code de Commerce (Article 8 du décret du 30 septembre 1953)

- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Il doit alors offrir une indemnité d'éviction dans le congé qu'il délivre.

- Exceptions à ce principe, elles sont déterminées par les articles L 145-17 et suivants du Nouveau Code de Commerce

A / Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

1. Refus pour motif grave et légitime L 145-17-1 1°
   
   (article 9-1 du décret du 30 septembre 1953)
   
   - Le bailleur doit préalablement au refus mettre en demeure le preneur de faire cesser l'infraction à ses obligations par acte extrajudiciaire.
   
   - Si l'infraction ne cesse pas, il sera possible de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction (ou de résiliation du bail).
   
   - Le juge du fond apprécie le caractère grave et légitime.
   
   
2. Refus pour démolition d'immeuble insalubre ou dangereux : Article L 145-17-1 2° du Nouveau Code de Commerce
   
   Droit de priorité du locataire en cas de reconstruction articles L145-16 et L145-19 du Nouveau Code de Commerce
   
   
3. Refus de renouvellement pour construire ou reconstruire article L 145- 18 du Nouveau Code de Commerce
   
   Dans ce cas, si le bailleur veut échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, L 145-14, il peut offrir au locataire un local conforme à ses besoins plus, le cas échéant, une indemnité compensatrice de son préjudice.
   
   
4. Reprise partielle pour habiter article L 145- 22 du Nouveau Code de Commerce (article 14 du décret du 30 septembre 1953)

B / Refus de renouvellement avec indemnité d'éviction

1. Caractère de l'indemnité
   
   L'indemnité compense le préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement mais n'est pas fondée sur une faute du bailleur qui ne fait qu'exercer son droit.
   
   La base de calcul de l'indemnité est la valeur du fonds mais l'indemnité n'est pas le prix de cession des éléments du fonds. Le locataire garde la propriété de son fonds.
   
   
2. Evaluation de l'indemnité
   
   - En principe, elle est au moins égale à la valeur du fonds.
   
   - Le bailleur peut établir que le préjudice causé est inférieur à la valeur du fonds. Ex : si le locataire a pu se réinstaller à proximité.
   
   - Au préjudice direct, il y a lieu d'ajouter les éléments annexes : indemnité de licenciement, droit de mutation si achat d'un local, trouble commercial, frais de déménagement et réinstallation.
   
   - Date d'évaluation : le principe retenu par la jurisprudence est de se placer à la date effective de l'éviction, mais il existe certaines exceptions. En revanche, la consistance du fonds doit être appréciée à la date de refus de renouvellement.
   
   - L'indemnité est le plus souvent évaluée à dire d'expert à l'amiable ou dans le cadre d'une procédure judiciaire.
   
   
3. Droit de repentir
   
   - le bailleur peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant au renouvellement du bail, la notification du droit de repentir se fait par acte extrajudiciaire,
   
   - ce droit ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas acheté ou loué un immeuble en vue de sa réinstallation,
   
   - délai d'exercice : 15 jours à partir de la date à laquelle la décision (fixant l'indemnité d'éviction) est passée en force de chose jugée.
   
   
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