article L 143-47 à L145-55 du Nouveau Code de Commerce (articles 34 à 34-8 du décret du 30 septembre 1953)

La déspécialisation est la possibilité accordée au locataire sous certaines conditions de modifier l'activité prévue par le bail. Les textes ont prévu deux types de déspécialisation :

- La première dite partielle. Le locataire est autorisé à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son commerce.

- La seconde dite plénière correspond à un changement total de destination et est subordonnée à des conditions plus strictes.

A / Déspécialisation restreinte par adjonction d'activité connexes et complémentaires article L 143-47 du Nouveau Code de Commerce

1. Demande préalable
   
   Le locataire doit notifier au bailleur une demande d'autorisation :
   
   
   • par acte extrajudiciaire,
     
     
   • en précisant l'activité envisagée.
   
   
   
2. Délai de réponse
   
   La demande vaut mise en demeure du propriétaire qui doit répondre dans un délai de deux mois à compter de la notification à peine de déchéance de tout droit d'opposition. A défaut de réponse, le locataire peut procéder aux extensions envisagées.
   
   
   • Contestation du caractère connexe et complémentaire devant le Tribunal de Grande Instance qui apprécie au cas par cas le caractère connexe et complémentaire de l'activité.
     
     
   • L'extension d'activité peut avoir pour conséquence une majoration du prix du loyer soit amiable, soit lors de la révision triennale suivante si elle a entraîné une augmentation de la valeur locative.

B / Déspécialisation plénière - Changement total d'activité article L145-48 du Nouveau Code de Commerce

1. Motif
   
   Le changement est envisagé "eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution" ce qui sous-entend un large pouvoir d'appréciation du Juge.
   
   Le premier locataire d'un local compris dans une unité commerciale ne peut se prévaloir de la déspécialisation plénière pendant les 9 premières années.
   
   
2. Demande d'autorisation
   
   
   • à peine de nullité, doit comporter l'activité envisagée,
     
     
   • par acte extrajudiciaire dénoncé aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce
     
     
   • délai de réponse du bailleur : 3 mois. A défaut de réponse, l'autorisation de changement d'activité est accordée
     
     
   • le bailleur peut soumettre son acceptation à certaines conditions (travaux, augmentation de loyer…)
     
     
   • refus du bailleur : la jurisprudence exige que le motif soit grave et légitime. Les contestations relèvent du Tribunal de Grande Instance qui vérifiera si le motif de la déspécialisation correspond aux motifs de l'alinéa 1 de l'article L145-49 du Nouveau Code de Commerce et si l'activité est compatible avec la destination de l'immeuble.

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