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Le statut des baux commerciaux résulte des dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui a créé au profit des locataires commerçants ou industriels un régime protecteur auquel le bailleur ne peut pas déroger.

Le décret du 30 septembre 1953 a été intégré au nouveau Code de Commerce par une Ordonnance du 18 septembre 2000.

Actuellement, le régime des baux commerciaux est organisé par les articles L145-1 à L 145-60 du code de commerce et par des dispositions réglementaires non encore codifiées.

Conditions d'application du statut des baux commerciaux:

  • Nécessité d'un bail

    Le statut n'est pas subordonné à la rédaction d'un écrit mais, en pratique, l'obligation de mentionner la destination commerciale des lieux loués ainsi que le prix du loyer, impose la rédaction d'un écrit.

  • Existence d'un immeuble ou d'un local

    S'il n'est pas exigé que la construction ait un caractère permanent avec des fondations, le local doit quand même être clos.

    Exclusion de simples emplacements, stands sans encrage au sol (CA Paris 1ère Ch. 20 septembre 2000, Carré c/ Soc SNC).

    Exclusion des terrains nus, d'un pylône.

    On constate une évolution de la jurisprudence vers une interprétation extensive de la notion de local ; notamment pour un bail portant sur un terrain nu et une construction en bois (CA Paris, 5 novembre 2003).

  • Propriété d'un fonds et exploitation dans les lieux

    Le statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant (CCass. 3ème Civ. 16 juin 2004, AJDI 2004 n° 885)

    L'activité exercée dans les lieux doit être commerciale, industrielle ou artisanale (cf article L 110-1 du Nouveau Code de Commerce.).

    REMARQUE : Cas du franchisé

    La jurisprudence s'est longtemps fondée sur l'absence de gestion indépendante et de clientèle propre pour refuser le bénéfice du statut. Le juge va procéder à un examen des modalités de gestion et des obligations respectives du franchiseur et du franchisé. Cependant, la jurisprudence sur les franchises a évolué. Il n'est désormais plus question de " clientèle partagée " entre le franchiseur et le franchisé. L'arrêt Trévisan de la Cour de cassation du 27 mars 2002 a consacré le principe d'une clientèle propre au franchisé, car c'est lui qui " assume le risque d'une telle entreprise ". Le franchisé peut donc valablement signer un bail commercial.

  • Persistance de la notion d'autonomie de gestion et d'autonomie de clientèle :

    Ces critères sont utilisés par la jurisprudence pour déterminer s'il y a lieu à application du statut :

    • Stand de vente de crêpes sur la terrasse couverte d'un café : [Cass, 3ème Civ. 1er octobre 2003] - il n'y a pas autonomie de gestion, le statut n'est pas applicable.

    • Commerce intégré dans un hôtel : [Cass, 3ème Civ. 19 janvier 2005] - le locataire doit apporter la preuve de l'existence d'une clientèle propre.


  • Nécessité d'une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés

    - La condition d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés s'apprécie à la date de délivrance du congé, ou en cas de demande de renouvellement, à la date de cette demande et s'effectue pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l'indemnité d'éviction.

    - Cass, 3ème Civ, 28 janvier 2004, Compagnie de voyages et de tourisme c/SCI Intendance Dijeau

    - Cass, 3ème Civ, 27 mars 2002, Bricorama c/ Sté Civile Centre commercial la défense.

    - L'obligation d'inscription concerne chacun des copreneurs. Chacun des propriétaires indivis d'un même fonds. Le critère de distinction des locaux accessoires : local dont la perte affecterait l'exploitation. Rigueur de la Cour de Cassation dans l'appréciation du critère d'immatriculation.

    L'article L 145-2 du Nouveau Code de Commerce contient un certain nombre de situations où le statut des baux commerciaux est rendu applicable. Ce sont les extensions légales.

    Les extensions conventionnelles sont admises par la Cour de Cassation depuis un arrêt du 6 juillet 1982 (Civ. 3 Bull. Civ. III n° 167) à condition qu'il y ait une manifestation sans équivoque de la volonté des parties de se placer sous ce régime et que ce ne soit pas pour échapper aux dispositions d'un autre régime d'ordre public.


    Pour plus de renseignements sur les baux commerciaux, cliquez ici 









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